Je huis uitbreiden in de hoogte

Optoppen: wanneer de sky écht de limit is

Wilt u uw woning uitbreiden? En hebt u geen bijkomend oppervlak om in de breedte of lengte te werken? Dan is optoppen – ruimte creëren in de hoogte dus – een ideaal alternatief! U doet er uzelf en uw omgeving een plezier mee. Want u draagt bij aan de vrijwaring van open ruimte – een heet hangijzer in het maatschappelijke woondebat. De andere implicaties van optoppen? Die leggen we u graag uit aan de hand van pro’s, contra’s, mogelijkheden en beperkingen.

Waarom optoppen voor ú een top-idee is

Optoppen laat u toe om dicht bij uw professionele activiteiten midden in de stad te (blijven) wonen. Op een comfortabele manier. Want op twintighoog vertoeft u ver weg van verkeersdrukte en lawaai. 

En financieel? Het scheelt u een slok op een borrel. In tegenstelling tot een nieuwbouw:

• vallen de bouwgrondkosten weg;
• zijn de nutsleidingen aanwezig, en volstaat het om die door te trekken;
• betaalt u zich niet blauw aan funderingskosten. 

Bent u een modale verdiener? Ook dan is dit iets voor u. Want een optopping bestaat in heel diverse uitvoeringen. En is dus niet enkel weggelegd voor de happy penthouse few. 
 

Architectonisch geeft het u uiteenlopende mogelijkheden: 

• Ofwel gaat u in de hoogte harmonisch verder in de lijn van de onderbouw. Een ‘extensie’, in het vakjargon. Maar echt helemaal identiek is het zelden. Want gebruikt u dezelfde bouwmaterialen? Dan belast u de fundering meer dan waartegen ze bestand is. 
• Of u slaat een radicaal andere weg in. Zowel qua kleur, materiaal als oppervlakte. Kiest u ervoor om uw dakappartement kleiner te laten uitvallen dan de onderbouw? Dan creëert u mogelijkheden voor een terras of groen dak. Mag uw woning als een brede kruin boven op een stam staan? Hou dan wel rekening met de gevolgen voor de lichtinval voor uw omwonenden. In het lexicon van de architect vindt u dit type eigenzinnige woonuitbreiding terug onder ‘contrast-optopping’. 

• Vat u het groots op? Dan ligt een ‘integratie-optopping’ misschien wel in uw straatje. Daarbij combineert u de toevoeging van een bouwlaag met een renovatie van de façade. Jawel, uit één geassembleerd geheel. Ziet u de hangende balkons al voor u? 

En er is meer. Wat dacht u van volgende energiegerelateerde voordelen?

• Bent u eigenaar van een dakappartement waar een bouwlaag bovenop komt? Dan zit u er letterlijk warmpjes in. Want 30 tot 40 procent van het warmteverlies van zo’n woonst gaat door het dak. Een optopping laat extra dikke isolatielagen toe, waardoor u uw warmte als onderbuur mooi conserveert. 
• Uw optopping is dé plek bij uitstek om fotovoltaïsche panelen te plaatsen. Ze lijden immers amper onder schaduw. 

De uitdagingen in optopland

Ticketje bemachtigen

De realiteit leert dat de vraag naar een vergunning voor optopping vaak gepaard gaat met die voor een renovatie. Die laatste is veelal dringend. Maar een vergunning voor optopping laat vaak op zich wachten. Om die reden durven bouwdames en -heren met optopplannen dat idee al eens opbergen.

“Waarom duurt een vergunningsonderzoek nu zo lang?”, vraagt u zich af. De stedenbouwkundige dienst trekt na of de wijk waarin u uw woonuitbreiding plant, een bevolkingsgroei wel aankan. Denk aan scholen, crèches en openbaar vervoer. En dat is maar goed ook. Helaas neemt zo’n complexe studie heel wat tijd in beslag. 

Bouwtechnische beperkingen

Kunt u om het even wat neerpoten op uw dak? Helaas niet. Voor u een concrete tekening op papier zet, moet u uw onderbouw degelijk doorlichten. Hoeveel extra gewicht en druk kan de bestaande fundering dragen? En hoezeer heeft de tand des tijds geknaagd aan het draagvermogen van uw onderliggende materialen?

Nog een struikelblok: de (brand)veilige toegangsweg tot uw dakwoning. De aanslag daarvan op uw portefeuille is groot. Wilt u deze kosten toch verantwoorden? Bundel dan de krachten met uw buren en ga voor een overkoepelende optopping. Zo spreidt u de kosten van één doorgetrokken liftschacht over meerdere bewoners.

Ook een moeilijkheid: u moet waterdichtheid garanderen tijdens het bouwproces. En dat is niet evident. Bij verankering van de optopping en doorboring van het initiële dak voor nutsleidingen, ontstaat sowieso lek- en insijpelgevaar voor uw toekomstige onderburen. Al bestaat er één firma in Europa die u daarvoor behoedt: zij bouwt eerst een overzetdak op de bestaande draagmuren, en haalt dan pas het oude weg. Een beetje kunst- en vliegwerk, dus.

Tot slot: vaak plaatst u uw optopping op een bewoond herenhuis of appartementsgebouw. De hinder die de bouw van uw extra laag met zich meebrengt, is voor de bewoners aanzienlijk: stof, lawaai, tijdelijke onbruikbaarheid van de lift … En de kranen op de weg verstoren ook de vlotte doorstroming van het verkeer. Maar u kunt dat omzeilen. Hoe? Door gebruik te maken van geprefabriceerde modules. De plaatsing daarvan – en bijbehorende hinder – neemt vaak maar één dag in beslag. 

Optoppen met minimum aan hinder: modules to the rescue

Laat u uw optopping in modules prefabriceren in de bedrijfshal? Dan gebeuren alle slijp-, boor- en zaagwerkzaamheden daar, in veilige omstandigheden. Uw aanstaande onderburen zien het graag gebeuren. Nog een voordeel: de plaatsing en montage van de verschillende modules met een ervaren coördinator en doorwinterde vaklui kunnen op één dag. Zo ondervindt ook het verkeer maar één dag hinder van de zware hijskranen en aanvoerend convoi exceptionnel. 

Maar er zijn ook aandachtspunten: 

• U moet de afmetingen van het dakappartement heel nauwkeurig kennen. De minste afwijking ten opzichte van de prefabmodules bemoeilijkt de montage.  
• Uw werfcoördinator moet van zeer goeden huize zijn. De volgorde en tijdstippen van aanvoer en plaatsing vragen een heel strakke planning.
• Uw plaatsingsteam moet de puntlasten van de verschillende modules zoveel mogelijk spreiden op de al aanwezige dragers.

Drie aangewezen bouwtechnieken bij optopping

Het spreekt voor zich dat u kiest voor zo licht mogelijke en tegelijk ook stevige bouwmaterialen. Cross Laminated Timber (CLT), houtskelet- en staalframebouw zijn de courantste methoden bij de bouw van een optopping. We geven u graag van elk een paspoort. 
 

CLT

Wat?

• Deze techniek is een relatief nieuwe speler op de houtbouw-woningmarkt. Intussen palmt hij in België al 10 procent in. CLT-platen bestaan uit drie tot zeven kruiselings verlijmde houtlagen. Dat resulteert in sterk maar licht materiaal. 

Voordelen:

• U bespaart op funderingskosten door hun beperkte gewicht.
• U kunt gemakkelijk grote ramen plaatsen of grote overspanningen incalculeren (in tegenstelling tot de houtskelettechniek).
• Binnen de twee weken zit u wind- en waterdicht. Al na drie maanden start u de afwerking. 
• U haalt – dankzij de thermisch isolerende eigenschappen van hout – moeiteloos de hoogste isolatiestandaard.

Nadelen:

• Uw akoestische isolatie moet de duimen leggen tegenover die van houtskeletbouw.
• U hebt gegarandeerd een zware hijskraan nodig.
• U betaalt meer dan bij houtskeletbouw.
   

Houtskeletbouw

Wat?

• Acht op de tien bouwdames en -heren die voor een nieuwbouwwoning in hout kiezen, vinden hun heil in deze methode. Verticale (stijlen) en horizontale (regels) balken in naaldhout vormen samen kaders. Daartegen brengt u windverbandplaten aan. Die bestaan uit multiplex, OSB of cementplaat. U werkt de leidingen weg in een technische spouw.

Voordelen:

• Een houtskelet als structuur is een op maat gefabriceerd bouwpakket. U genereert nauwelijks bouwafval.
• Bent u een zelfbouwer? Dan kunt u hier eenvoudig en snel mee aan de slag. Zonder kraan staat uw skelet in enkele dagen recht. 
• De fundering? Dankzij deze vederlichte constructie bespaart u er aanzienlijk op. 
• Een houtskeletwoning laat u toe doorgedreven te isoleren, zonder aan woonruimte in te boeten.

Nadelen: 

• Hout biedt u weinig akoestische isolatie.
• U moet al vroeg in het ontwerpproces definitieve keuzes maken (dat geldt trouwens voor veel prefabconstructies). 
• Uw lichte constructie bezit weinig massa. Daardoor warmt het gebouw snel op en koelt het ook weer snel af. U lost dat op door de vloeren en binnenwanden te bekleden met zware materialen. Of u isoleert met cellulose of houtwol in plaats van glasvezel. 
   

Staalframebouw

A new kid in town, in onze contreien althans. In Australië is dit al een courante techniek. Europese vaklui en architecten hebben er nog niet veel ervaring mee.

Wat?

Bent u gezegend met twee rechterhanden? Dan zet u met het bijgeleverde bouwplan zelf uw stalen profielstructuur in elkaar. Van binnen naar buiten brengt u deze materialen aan:

• binnenkant: OSB-plaat tegen het profiel. Daarop gipskarton.
• buitenkant: een staalframe met akoestische isolatie tegen het profiel. Daartegen een OSB-plaat. Vervolgens thermische isolatie. Tot slot uw gevelafwerking. 

Voordelen:

• In amper tien werkdagen staat uw structuur recht.
• U overspant met deze methode moeiteloos afstanden tot 9 meter.
• U kent alle maten op voorhand met chirurgische precisie. Laat die ramen en deuren alvast in bestelling gaan! 
• Ondanks uw dunne muren behaalt u gemakkelijk een hoge isolatiestandaard.
• U bouwt zeer duurzaam: 100 procent recycleerbaar, zonder afval op de werf en met een structuur die levenslang bestand is tegen vocht en ongedierte.

Nadelen:

• Het intensieve voorbereidingswerk zorgt voor hogere engineeringkosten.
• U moet al vroeg in het ontwerpproces definitieve keuzes maken (dat geldt trouwens voor veel prefabconstructies).
• Eens de productie is opgestart, is het moeilijk om nog wijzigingen aan te brengen.
• Net als bij hout bezit de constructie weinig massa. Daardoor warmt het gebouw snel op en koelt het ook weer snel af. U lost dat op door de vloeren en binnenwanden te bekleden met zware materialen. Of u isoleert met cellulose of houtwol in plaats van glasvezel.